A 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça deu provimento ao Agravo Interno de um condomínio, no qual se discutia que a cobrança da quota condominial não era realizada de acordo com a metragem das unidades, mas sim das frações ideais definidas na convenção de condomínio.
A ação movida pelos proprietários das unidades visava à revisão dos valores de quota condominial e a devolução em dobro das quantias pagas em excesso, considerando a medição que baseava a cobrança.
Os pedidos foram julgados improcedentes e em sede de Apelação o Tribunal de Justiça deu parcial provimento e condenou o condomínio a devolução simples dos valores cobrados em excesso.
Foi realizada perícia in loco e concluiu pela existência de discrepância nas medições, o que fundamentou a plausibilidade das alegações feitas pelos autores. Segundo o laudo pericial a metragem correspondente ao imóvel da Autora é menor do que aquela indicada na escritura pública de compra e venda, conforme abaixo:
“O apartamento da Autora possui área de 227,19 m2, que corresponde à soma das áreas dos apartamentos 204 e 205, acrescida da circulação, que foi incorporada ao imóvel. Esta medida um pouco maior que a área que consta no IPTU, que é de 221,00 m2, confere uma fração ideal de 0,1169 ao imóvel, número inferior à fração ideal que consta na Escritura de Compra e Venda e na Escritura de convenção e discriminação do XXX, que é de 0,1429 (Fl. 84). Verifica-se ainda às Fls. 36/39, que a Autora vem sendo cobrada de forma equivocada em duplicidade…”.
O Tribunal de Justiça exarou o entendimento de que a convenção do condomínio adotava a regra da fração ideal para cálculo das contribuições. No entanto, de acordo com o STJ o conceito de fração ideal não se confunde com a metragem da unidade autônoma, uma vez que a quota condominial é determinada pela convenção proporcionalmente a fração ideal do terreno em partes comuns, de acordo com arts. 12 da Lei 4.591/64 e 1.336, I, do Código Civil.
De acordo com a Turma do STJ as quotas condominiais devem ser calculadas conforme as frações ideais dos imóveis, no entanto a convenção condominial pode prever regra diferenciada, a qual deverá ser aplicada, já firmada orientação pacífica quanto a isso.
Neste sentido, entenderam acertada a decisão do juízo de primeiro grau ao julgar improcedente o pedido de devolução de valores supostamente cobrados a maior, pois o critério adotado em convenção de condomínio era a fração ideal e não metragem de cada imóvel e, logo, inócua a perícia técnica, a qual atestou disparidade das metragens das unidades autônomas.
O Tribunal de Justiça de Minas Gerais julgou um Recurso de Apelação em sentido diferente ao caso acima e determinou a existência de enriquecimento sem causa na cobrança de rateio de despesas por manutenção e limpeza seguindo a regra da fração ideal.
Neste caso, os apelantes alegaram que a prova pericial realizada demonstrou que as unidades de cobertura não geram mais despesas ao condomínio, de forma que todos os condôminos usufruem dos espaços de forma igualitária.
Segundo entendimento da turma a regra da fração ideal deve ser aplicada para as despesas de construção, não devendo ser aplicada como base as demais cobranças.
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